Jurist huurrecht

Jurist huurrecht

 Naar huurrecht zakelijk

Het huurrecht regelt de verhoudingen tussen de huurder en de verhuurder. De wet kent de huurder van woonruimte veel bescherming toe. Dit houdt in dat de verhuurder niet zomaar de huur op mag zeggen. Er dient altijd een zwaarwegende reden aanwezig te zijn. Andere zaken die in het huurrecht worden geregeld zijn:

  • Huurprijsbescherming
  • Ontruiming van de woonruimte
  • Indexatie van de huur
  • (Achterstallig) onderhoud
  • Onderhuur

In alle huurrechtzaken kan een jurist u van dienst zijn. Voor het opstellen van een huurovereenkomst, beoordeling van een opzegging of het aanvechten van een huuropzegging kunt u een jurist inschakelen. Uw belang staat voorop. De juristen staan zowel huurders als verhuurders bij.

Jurist huurcontract

In de huurovereenkomst (huurcontract) worden de huurafspraken vastgelegd. Bijvoorbeeld de huurprijs en servicekosten maken deel uit van dit contract. Een jurist kan bepalen welke overeenkomst u nodig heeft als u gaat verhuren of een bestaande overeenkomst beoordelen. Ook voor de opzegging of aanvechting van een opzegging kunt u bij de juristen terecht.

Jurist onderhuur

Onderhuur is niet altijd toegestaan. Alleen wanneer de verhuurder hier toestemming voor heeft gegeven mag u woonruimte onderverhuren. Het toelaten van onderhuur heeft vergaande consequenties. Denk hierbij aan de huurbescherming. Een jurist kan beoordelen of onderhuur is toegestaan of u bijstaan wanneer u onderhuur wilt beëindigen.

Verhuur

Uw woning kunt u en mag u verhuren. Dit is in het bijzonder aantrekkelijk wanneer u uw woning niet krijgt verkocht en u al een nieuwe woning heeft betrokken. Daarnaast kunt u één of meerder kamers in uw woning verhuren. U dient goede afspraken te maken met uw huurders. Een jurist kan de huurverhoudingen optimaal vastleggen in een passende huurovereenkomst.

Huurovereenkomst woningverhuur

Wilt u een huurovereenkomst op laten stellen door een specialist? Of wilt u een huurovereenkomst op laten stellen dat voldoet aan de wet en uw eigen wensen? De bij Omnius Juristen aangesloten juristen huurrecht hebben jarenlange ervaring met het opstellen van huurovereenkomsten en kunnen uw belangen optimaal behartigen.

Direct contact voor een kosteloze intake

Huurovereenkomst kamerverhuur

Wilt u één of meerdere kamers verhuren in uw woning of pand? Het huurrecht is complex en  de huurder komt veel huurbescherming toe. U doet er dan ook goed aan te allen tijde een jurist te consulteren wanneer u een kamer wilt verhuren.

Direct contact voor een kosteloze intake

Opzegging verhuurder (advies)

Wilt u een opzegging van de huur aanvechten? Een verhuurder mag niet zomaar de huur eenzijdig opzeggen. Hiervoor gelden strikte regels.

Direct contact voor een kosteloze intake

Recht op onderhuur (advies)

In de meeste gevallen heeft u toestemming nodig van de verhuurder om een gehuurde kamer of woning onder te verhuren. Een jurist gespecialiseerd in het huurrecht kan u adviseren of onderhuur is toegelaten in uw situatie.

Direct contact voor een kosteloze intake

Onderhoud huurpand (advies)

Door achterstallig onderhoud vermindert uw huur- en woongenot. Samen met u zoeken we naar een oplossing voor het conflict. Indien u en de verhuurder er dan nog steeds niet uitkomen, starten wij samen met u een juridische procedure om het onderhoud af te dwingen.

Direct contact voor een kosteloze intake

Vaststelling einde huurovereenkomst (advies)

De beëindiging (opzegging) van een huurovereenkomst vanwege dringend eigen gebruik verloopt via strak een omlijnde procedure. Raadpleeg een jurist gespecialiseerd in het huurrecht wanneer u de huur wilt opzeggen.

Direct contact voor een kosteloze intake

Huurrecht

Ik wil mijn pand terug. Welke rechten heeft de huurder?

Als verhuurder kunt u niet zomaar uw pand opeisen. De huurder komt namelijk huurbescherming toe. Hoe ver die bescherming reikt, hangt af van de overeengekomen huur en op welke grond de huur beëindigd  zal worden.

In de zakelijke huurmarkt kent men twee soorten huur:

  • Huur van middenstandsbedrijfsruimte (denk aan: horecabedrijven, ambachtsbedrijven, winkels en shop-in-shops)
  • Huur van overige ruimten (kantoorruimte en opslagruimte)

Bij de huur van middenstandsbedrijfsruimte heeft de huurder vergaande huurbescherming. U als verhuurder moet altijd een goede reden hebben voor de opzegging, waarbij zware maatstaven gelden. Een huurspecialist kan u precies vertellen aan welke eisen uw opzegging moet voldoen.

De huurder van overige ruimte wordt minder beschermd. Als verhuurder moet u de huurovereenkomst opzeggen en aangeven dat u overgaat tot ontruiming. De huurder moet zelf de ontruiming aanvechten wil er bescherming zijn. Zonder aanvechting eindigt de huur.

Zoals u ziet is het lastig te beoordelen welke rechten de huurder heeft. Laat uw zaak daarom altijd beoordelen door een specialist alvorens u overgaat tot opzegging van de huur. U krijgt uw pand alleen terug als u zich houdt aan de wet. Een jurist kan u bijstaan bij het opeisen van uw pand.

Hoe krijg ik zekerheidstelling voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst?

De meeste verhuurders willen een zogenaamde stok achter de deur hebben. Mocht er schade worden toegebracht aan het pand, kan de verhuurder aanspraak maken op schadevergoeding. Voorafgaand aan de huur moet de huurder vaak borg betalen, een bankgarantie afgeven of geld onder escrow storten. Op die manier heeft de verhuurder een effectief middel om eventuele kosten en schade te dekken die de huurder heeft veroorzaakt. Bij wanprestatie door de huurder is een huurspecialist beschikbaar om u te voorzien van het beste advies.

Heeft mijn huurder huurbescherming?

Huurbescherming komt in verschillende hoedanigheden voor bij de huur van bedrijfsruimte. Welke rechten de huurder heeft, hangt af van de overeengekomen huur. Bij de huur van bedrijfsruimte zijn twee vormen van huur mogelijk:

  • Huur van bedrijfsruimte (290-huur, winkels e.d. (middenstand))
  • Huur van overige ruimten (230a -huur (bijv. kantoren en opslagruimten))

Bij de eerste vorm van huur hebben de huurders termijnbescherming en gelden voor de eerste tien jaren strikte eisen als het gaat om de opzegging. De bescherming bij de overige ruimten is beperkt tot de ontruimingsbescherming. Dit houdt in dat de huurder de opzegging kan aanvechten bij de rechter. Als de huurder dit niet doet, houdt de huur op. Een huurspecialist kan u vertellen hoe u het beste een huurovereenkomst beëindigt en u bijstaan in het opzeggingstraject.

Kan ik schadevergoeding van de huurder verkrijgen bij niet juiste nakoming van de overeenkomst?

In beginsel kan bij elke niet juiste nakoming van een overeenkomst schadevergoeding wordt geëist. Dat geldt ook voor de huurovereenkomst. Een typisch voorbeeld van wanprestatie bij de huurovereenkomst is de (herhaaldelijk) te late betaling van de huurprijs of het veroorzaken van schade door de huurder aan het pand. De verhuurder kan de kosten die hij door toedoen van de huurder moet maken verhalen op de huurder. Vaak heeft de verhuurder een borgstelling bedongen bij het aangaan van de huurovereenkomst. Bij gebreken in de nakoming van de overeenkomst kan de verhuurder de borg – vaak in de vorm van een bankgarantie – aanspreken.

In faillissement wordt het anders. Alleen in het geval dat de waarde van de boedel niet wordt verminderd door een aanspraak op schadevergoeding is ruimte voor een schadevergoedingsvordering. Een huurspecialist kan u alles vertellen over schadevergoeding, huur en borg.

Wat moet in een huurovereenkomst staan?

In een huurovereenkomst staan alle afspraken die de verhuurder en huurder hebben gemaakt. Hierbij kunt u denken aan de huurprijs, servicekosten, borgstelling of onderverhuur. In de overeenkomst staan meestal ook de bepalingen die gelden in geval van opzegging, zoals de opzegtermijn. Een overeenkomst hoeft overigens niet schriftelijk overeengekomen te worden. Een mondeling huurovereenkomst is ook geldig, maar moeilijk te bewijzen wanneer een conflict ontstaat.

Heeft u vragen omtrent een huurovereenkomst? Of komt de (ver)huurder zijn verplichtingen niet na? Raadpleeg een jurist huurrecht voor advies indien u te maken heeft met een huurconflict. De aangesloten juristen huurrecht bij Omnius Juristen hebben jarenlange ervaring in huurzaken en staan u graag bij.

Kan ik zomaar uit mijn woning worden gezet?

Nee in beginsel niet. Voor opzegging van de huur en de ontruiming gelden strikte regels. Deze regels vormen de huurbescherming. Zo moet de verhuurder minimaal drie maanden van te voren de huur opzeggen. Daarbij geldt voorts dat voor ieder jaar dat de huur heeft geduurd, één maand aan de opzegtermijn wordt toegevoegd (max. 6 maanden totaal). Daarnaast moet de verhuurder de huur per aangetekende brief opzeggen en bevat de brief de redenen voor opzegging. Deze reden moet ook nog eens een geldige reden zijn voor opzegging. Bij een geldige reden kunt u denken aan: dringend eigen gebruik door de verhuurder, wanprestatie, een nieuwe huurovereenkomst of in verband met het geldende bestemmingsplan.

Driegt er woninguitzetting of een beëindiging van de huur? Schakel direct een jurist huurrecht in. Op die manier kan worden voorkomen dat u de woning moet verlaten. De juristen huurrecht aangesloten bij Omnius Juristen hebben jarenlange ervaring op het gebied van het huurrecht en helpen u graag.

Mag mijn verhuurder de huur verhogen?

De huur mag door de verhuurder maximaal eenmaal per jaar worden. De verhoging is beperkt tot de geldende maximale huurverhoging. Indien in de huurovereenkomst een indexeringsclausule is opgenomen, wordt de huur automatisch jaarlijks verhoogd.

Daarnaast geldt dat na een renovatie de huurprijs kan worden verhoogd. Daarbij dient aangetekend te worden dat voor huurwoningen maximale huurprijzen gelden. Voor geliberaliseerde huurcontracten gelden andere regels. Een huurcontract is geliberaliseerd indien de huur bij het afsluiten van het contract hoger lag dan de liberalisatiegrens (€ 664, 66).

Ik heb overlast van de buren, wat nu?

Wanneer u in een gehuurde woning woont, kunt u de verhuurder (vaak een woningbouwcorporatie) van de woning aanspreken. Dit kan alleen wanneer u én de overlast veroorzakende buur dezelfde verhuurder hebben. U moet duidelijk maken dat de overlast een gebrek aan het gehuurde pand vormt. De verhuurder kan dan een ontruimingsprocedure starten om de bron van de overlast uit hun woning te zetten. Heeft u een koopwoning? Dan moet u de bron van de overlast (uw buren) zelf aanspreken. In alle gevallen kunnen de huurspecialisten van Omnius Juristen huurrecht u adviseren en bijstaan mocht het tot een juridische procedure komen.

Hoe kan ik de huur beëindigen?

Als huurder kunt u de huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn. De opzegtermijn is gelijk aan de betalingstermijn: minimaal één maand en maximaal drie maanden. Voorts moet de huur schriftelijk en per aangetekende brief worden opgezegd. In tegenstelling tot de verhuurder hoeft de huurder geen reden voor de opzegging aan te voeren. Heeft u een huurcontract voor bepaalde tijd gesloten? Dan kan de huur pas worden opgezegd na de overeengekomen termijn. Onderling kunnen altijd andere afspraken worden gemaakt. Neem contact op met een advocaat huurrecht aangesloten bij Omnius Juristen wanneer u te maken heeft met een huurgeschil. De juristen huurrecht staan zowel verhuurders als huurders bij.

Mag ik onderverhuren?

In de meeste gevallen heeft u toestemming nodig van de verhuurder om een gehuurde kamer of woning onder te verhuren. Een jurist gespecialiseerd in het huurrecht kan u adviseren of onderhuur is toegelaten in uw situatie. Wij adviseren zowel huurders als verhuurders. De toestemming voor onderhuur kan worden gegeven in de gesloten huurovereenkomst of daarna. Onderhuur kan zijn verboden in de huurovereenkomst. U kunt uw verhuurder vragen of hij onderhuurders (alsnog) toelaat. U moet u wel realiseren dat wanneer u iets onderverhuurt, de onderhuurder dezelfde rechten heeft als een normale huurder, dus dat de onderhuurder huurbescherming toekomt. Dit kan vergaande consequenties hebben. Win altijd advies in van een specialist op het gebied van het huurrecht als u als huurder of verhuurder aan onderhuur wilt beginnen. De specialisten van Omnius Juristen adviseren u graag omtrent onderhuur.

Wie is verantwoordelijk voor het onderhoud aan mijn huurwoning?

In beginsel geldt dat de verhuurder verantwoordelijk is voor grote reparaties en groot onderhoud. De huurder is zelf verantwoordelijk voor kleine reparaties. Een kleine reparatie gaat het erom dat de huurder eenvoudig bij het te repareren gedeelte kan komen en weinig kosten oplevert. Bij groot onderhoud geldt voorts dat de huurder mee moet werken. Dit houdt in dat de verhuurder toegang tot de woning krijgt.

Wanneer de verhuurder niet zijn verplichtingen nakomt, leidt uw huurgenot daar onder. Allereerst dient u zelf contact op te nemen met de verhuurder om kenbaar te maken dat het nodige onderhoud niet wordt gepleegd. Daarnaast kunt u kiezen uit een aantal opties: een klacht indienen bij de gemeente (indien sociale huurwoning), een procedure bij de rechter starten, zelf het onderhoud uitvoeren op kosten van de verhuurder of de betaling van de huur opschorten of verlagen via de huurcommissie.

Een jurist huurrecht kan u vertellen welke optie voor u geschikt is. Daarnaast kan een jurist huurrecht een procedure bij de rechter aanhangig maken indien de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt. In alle gevallen zal de jurist uw belangen optimaal behartigen.

Wie heeft huurbescherming?

In beginsel geniet elke huurder huurbescherming. Huurbescherming betekent dat de verhuurder de huurder niet zomaar uit de woning kan zetten door de huur op te zeggen. In alle gevallen moet de verhuurder een wettelijke reden hebben om de huur op te zeggen. Huurders van een huis (woning), appartement of kamer hebben huurbescherming. Dit geldt ook voor de medehuurders, onderhuurders en medebewoners.

Huurders van vakantiewoningen, winkelwoningen, woonboten, dienstwoningen en kamers in verzorgingshuizen komt geen huurbescherming toe. Een jurist huurrecht kan u in alle gevallen adviseren wat u moet doen bij een dreigende opzegging van de huur. De jurist kan eventueel een uitzetting uit de woning voorkomen. Raadpleeg te allen tijde een jurist huurrecht wanneer u te maken heeft met een huurgeschil.

Wat is huur van overige bedrijfsruimte?

Als bedrijfsruimte niet valt onder de middenstandsbedrijfsruimte, dan valt deze onder de bepaling van art. 7:230a BW (overige bedrijfsruimte). Bij deze vorm van huur kunt u denken aan banken, reisbureaus, kantoorruimte, kerken, scholen, bioscopen, ziekenhuizen en alle andere ruimten die niet vallen in het bereik van art. 7:290 BW. Voor de overige bedrijfsruimte is de bescherming minder sterk. Dit heeft te maken met het feit dat deze bedrijven doorgaans niet plaatsgebonden zijn. Met plaatsgebonden wordt bedoeld dat winkels vaak afhankelijk zijn van een lokale klantenkring. Die ondernemers hebben dus baat bij de plaats waar ze gevestigd zijn en daarom is ook de huurbescherming sterker.

Wat houdt de huurbescherming voor middenstandsbedrijfsruimte in?

De huidige rechtsbescherming voor middenstandshuur houdt kort gezegd het volgende in. De huurders genieten termijnbescherming. De huur geldt in beginsel voor vijf jaren of meer indien dit is overeengekomen.  Na vijf jaar wordt de huur van rechtswege verlengd met vijf jaar. Wanneer een overeenkomst is gesloten met een looptijd van boven de vijf jaar, maar korter dan tien jaar, wordt na die termijn van rechtswege een verlenging gehanteerd die zoveel korter is dan vijf jaar als de eerste termijn langer is dan vijf jaar. In art. 7:303 BW is de huurprijsbescherming te vinden. Huurder en verhuurder zijn vrij om zelf de prijs te bepalen. Wanneer hieromtrent een geschil bestaat, kan men de rechter verzoeken de huur vast te stellen. Het criterium voor het bepalen van de prijs is wat men betaalt voor vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Een en ander wordt geconcretiseerd in lid 2 van dit artikel.  Naast de termijn- en huurprijsbescherming bestaat er ook bescherming op het gebied van de beëindiging van de huurovereenkomst. We gaan uit van het geval dat de verhuurder de huur op wil zeggen. Op grond van de wet moet de verhuurder gronden hebben voor de opzegging en de opzeggingstermijn naleven die de wet stelt. De huurder daarentegen hoeft geen gronden te vermelden. Als de huurder niet instemt met de beëindiging, is het de verhuurder die naar de rechter zal moeten stappen teneinde de huurovereenkomst te beëindigen. De verhuurder kan in die procedure alleen de gronden aanvoeren welke hij ook in eerste instantie heeft aangevoerd in de opzegging jegens de huurder. De rechter zal de vordering alleen toewijzen wanneer voldaan wordt aan een toewijzingsgrond.

De huurbescherming inzake bedrijfsruimte is zeer complex. Heeft u te maken met een huurgeschil of dreigende uitzetting? Neem contact op met een bij het Omnius netwerk aangesloten jurist huurrecht. Zo voorkomt u dat uw op zoek moet naar een nieuw pand.

Wij staan ook verhuurders bij. Wilt u de huur opzeggen? Of wilt u een ondernemer uit het verhuurder pand zetten? Neem contact op met een bij het Omnius netwerk aangesloten jurist huurrecht.

De rol van Omnius

Omnius Juristen biedt juridische ondersteuning en adviseert over alle aspecten van het huurrecht. Samen met u bepaalt uw jurist de juiste aanpak en zoekt de best mogelijke oplossing voor uw juridische vraagstuk. Voor de beoordeling van een huurconflict of voor het opstellen van een huurovereenkomst bent u bij Omnius aan het juiste adres. Bemiddelen, procederen, onderhandelen of het opstellen van juridische documenten. Een jurist regelt het!

Doe nu de Document Check

Heeft u een ingebrekestelling, sommatie, dagvaarding, vonnis of brief van de advocaat of jurist van de wederpartij ontvangen? Wenst u advies van een jurist over de te nemen stappen? Verstuur uw document naar Omnius en laat u door een jurist adviseren. Snel weten waar u aan toe bent? Verstuur uw document hier.

De specialisten


Stel uw vraag

Neem direct contact op met de Omnius intakebalie via 088 – 629 00 39
of stel uw vraag via de website.