Vragen

Hierbij een overzicht van veelgestelde vragen en antwoorden.

Vastgoedrecht

Kan ik een kettingbeding ongedaan maken?

Een kettingbeding is een beding dat – anders dan bij de normale overeenkomsten – werking kan hebben jegens een derde die niet bij de totstandkoming van het beding betrokken was. Bij onroerend goed is het een bekend fenomeen. De koper van een appartement kan bijvoorbeeld worden geconfronteerd met een kettingbeding dat inhoudt dat hij of zij maandelijks een bepaald bedrag moet betalen aan de VvE in verband met het onderhouden van een gezamenlijke tuin. Dit beding kunt u niet zomaar ongedaan maken. Slechts in sommige gevallen kunt u een kettingbeding ontbinden. Een jurist kan u vertellen wanneer dit mogelijk is.

Hoe kom ik aan een koopovereenkomst voor een woning?

In de voorlopige koopovereenkomst worden de gemaakte afspraken omtrent de verkoop vastgelegd zoals de koopprijs en de overdrachtsdatum. Een goede overeenkomst is daarom belangrijk. Een jurist kan voor u een overeenkomst op maat maken.

Kan de gemeente de erfpachtcanon tussentijds wijzigen?

Na de overeengekomen erfpachttermijn (voor bepaalde tijd) kan de canon worden gewijzigd. Naast deze wijziging kan het voorkomen dat de canon tussentijds moet worden aangepast. Dit kan bijvoorbeeld wanneer de grond anders wordt gebruikt dan initieel het geval was. Zo kan het voorkomen dat voorheen een woonhuis was gevestigd op de grond, maar nu een kantoorpand. Voor gemeenten en bedrijven kan dit een reden zijn om een hogere canon te vragen van de erfpachter. De grond krijgt immers een hogere economische waarde. De mogelijkheid tot wijziging moet in de erfpachtvoorwaarden zijn opgenomen.

Wat is huur van overige bedrijfsruimte?

Als bedrijfsruimte niet valt onder de middenstandsbedrijfsruimte, dan valt deze onder de bepaling van art. 7:230a BW (overige bedrijfsruimte). Bij deze vorm van huur kunt u denken aan banken, reisbureaus, kantoorruimte, kerken, scholen, bioscopen, ziekenhuizen en alle andere ruimten die niet vallen in het bereik van art. 7:290 BW. Voor de overige bedrijfsruimte is de bescherming minder sterk. Dit heeft te maken met het feit dat deze bedrijven doorgaans niet plaatsgebonden zijn. Met plaatsgebonden wordt bedoeld dat winkels vaak afhankelijk zijn van een lokale klantenkring. Die ondernemers hebben dus baat bij de plaats waar ze gevestigd zijn en daarom is ook de huurbescherming sterker.

Wat houdt de huurbescherming voor middenstandsbedrijfsruimte in?

De huidige rechtsbescherming voor middenstandshuur houdt kort gezegd het volgende in. De huurders genieten termijnbescherming. De huur geldt in beginsel voor vijf jaren of meer indien dit is overeengekomen.  Na vijf jaar wordt de huur van rechtswege verlengd met vijf jaar. Wanneer een overeenkomst is gesloten met een looptijd van boven de vijf jaar, maar korter dan tien jaar, wordt na die termijn van rechtswege een verlenging gehanteerd die zoveel korter is dan vijf jaar als de eerste termijn langer is dan vijf jaar. In art. 7:303 BW is de huurprijsbescherming te vinden. Huurder en verhuurder zijn vrij om zelf de prijs te bepalen. Wanneer hieromtrent een geschil bestaat, kan men de rechter verzoeken de huur vast te stellen. Het criterium voor het bepalen van de prijs is wat men betaalt voor vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Een en ander wordt geconcretiseerd in lid 2 van dit artikel.  Naast de termijn- en huurprijsbescherming bestaat er ook bescherming op het gebied van de beëindiging van de huurovereenkomst. We gaan uit van het geval dat de verhuurder de huur op wil zeggen. Op grond van de wet moet de verhuurder gronden hebben voor de opzegging en de opzeggingstermijn naleven die de wet stelt. De huurder daarentegen hoeft geen gronden te vermelden. Als de huurder niet instemt met de beëindiging, is het de verhuurder die naar de rechter zal moeten stappen teneinde de huurovereenkomst te beëindigen. De verhuurder kan in die procedure alleen de gronden aanvoeren welke hij ook in eerste instantie heeft aangevoerd in de opzegging jegens de huurder. De rechter zal de vordering alleen toewijzen wanneer voldaan wordt aan een toewijzingsgrond.

De huurbescherming inzake bedrijfsruimte is zeer complex. Heeft u te maken met een huurgeschil of dreigende uitzetting? Neem contact op met een bij het Omnius netwerk aangesloten jurist huurrecht. Zo voorkomt u dat uw op zoek moet naar een nieuw pand.

Wij staan ook verhuurders bij. Wilt u de huur opzeggen? Of wilt u een ondernemer uit het verhuurder pand zetten? Neem contact op met een bij het Omnius netwerk aangesloten jurist huurrecht.